現在、マイホームの購入を検討しているまあこです。
設計会社からファーストプランを出していただいた概算見積りから大分予算オーバーで焦っています。
我が家の場合は住宅ローンを借りる年齢が40代に近く35年ローンを組むと完済時の年齢が75歳となってしまいます。
住宅ローンの返済ができるかかなり不安です。
この記事では、住宅ローンの借り方や賢く返済する方法を独自に調べた結果をまとめています。
住宅ローンの頭金を多く用意して借入額を減らすべきか
まあこ頭金を入れると毎月の返済額は減るけど、手元にお金を残しておかなくて大丈夫？
正解があるなら知りたいですが、年齢や年収、貯金の有無など人それぞれ違いますし、考え方も千差万別で残念ながら正解はありません。
それぞれのライフプランに合わせた資金計画の相談をしたい場合は、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーといった専門家や金融機関に相談してみると良いでしょう。
ここからは、2022年の金利情勢と住宅ローン控除を踏まえて頭金を多く入れるべきか、少ない方がいいかを考察してみました。
住宅ローンは頭金なしでも組むことができますが、一般的には頭金を入れてから購入した方が良いと言われています。
頭金の目安としては、住宅購入価格の2割が一般的です。
頭金を用意すればローンの借入額が減り、月々の返済が楽になります。
ただし、頭金を多く入れると手元の資金が減り、日常生活に支障が出てしまうことがあります。
車の購入や教育費、医療費、親の介護、老後資金など様々な場面で将来お金が必要になります。
現在、空前の低金利時代で民間金融機関の住宅ローン変動金利は、ネット銀行で0.3％～地方・都市銀行で0.4％前後（2022.09現在）を推移しています。
日銀が長期金利を0%近辺に誘導する政策をとっているため0.1％前後の低金利が続いていますが、すぐに金融緩和政策を終了することは考えにくいと推測されています。
超低金利なので頭金を入れるのは勿体ない！
マイカーや教育ローンの金利は住宅ローンの金利より高いため、超低金利の住宅ローンを満額で借りてその他は現金で支払った方が得策といえます。
頭金なしでも家は買えるけど、貯金なしでは家を買えない
昔は金利が高かったため、頭金を1割～2割貯めてから住宅を購入するのが一般的でしたが、今は超低金利時代が続いており、住宅ローン金利が1%を切っています。
頭金ゼロで住宅を購入することを検討してもよいといえるでしょう。
頭金を入れずにフルローンで組むことを考えた場合、頭金0円で家を買うことはできますが、貯金なしでは家は買えないので注意が必要です！！
物件価格以外に融資手数料や登記費用、印紙税といった諸費用がかかります。
諸費用は基本的に自己資金で用意するものとされていましたが、最近は諸費用や引っ越し費用まで借り入れする「オーバーローン」を組むことができます。
オーバーローンを組んだとしても、それ以外に住宅購入の契約時に「手付金」を現金で支払う必要があります。
まあこ手付金の金額は一般的に物件価格の5%程度なので、3,000万円の家を建てるなら現金で150万円用意する必要があるよ。
全くの貯金ナシでは家は買えませんので手付金の用意が要るという点は留意しておきましょう。
住宅ローンの借り入れ時に注意すべきこと
- 金融機関が判断する借入可能額でローンを組まない、収入に見合った返済可能額で借入する
- 繰り上げ返済で60歳までに完済できるよう返済計画を立てる
- 将来的に必要となる様々な費用を計算に入れて、手持ちの現金を残しておく。
完済時の年齢が定年を過ぎた70歳を超える人が多いですが、実際は繰り上げ返済をして20年で住宅ローンを払い終わる人が多いです。
お子さんが生まれる前で教育資金のことを考えていなかったり、奥様の収入が減少したときのことなど想定して手持ちの資金にバッファーを持たせて家の予算を決めましょう。
借り入れから13年間は住宅ローン控除（減税）がありますので、住宅ローン控除（減税）を活用することで返済の負担を減らすことができます。
まあこ続いて、住宅ローン控除（減税）について解説するよ！
住宅ローン控除（減税）で繰り上げ返済した方が得？
住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは、住宅ローンを借りた分が所得控除になるお得な制度です。
2022年の税制改正により一般の新築住宅では限度額3,000万円までローン残高の0.7％が所得控除の対象となり、新築住宅は最大13年間、中古住宅でも最大10年間控除の対象なります。
すぐに繰り上げは逆に損！！
急いで繰り上げ返済しない方が得する仕組みになっています。
住宅ローン控除は「年末のローン残高」から控除額が算出されます。
限度額のうち、残債が多いほうが控除されるお金が多くなります。
控除期間の13年間（新築・一般住宅の場合）は繰り上げ返済せず、控除期間終了後に繰り上げ返済するのがいいです。
頭金に入れなかったお金は金利の変化にいつでも対応できるように貯蓄しておくか、資産運用で残しておくのが重要です。
資産運用するなら繰り上げ返済は、住宅ローン控除が終わっても直ぐにしない方がいいです。
頭金を入れなくても繰り上げ返済はいつでもできます。
毎月の返済に支障をきたさない限り、低金利のうちはフルローンで住宅ローン控除を活用するのがお得といえるでしょう。
住宅ローン控除（減税）シミュレーションで計算した結果
価格.comの住宅ローン控除（減税）シミュレーションで必要な情報を入力すると13年間の住宅ローン控除額が計算されます。
例）借入額 3,000万円、変動金利 0.7%、新築、一般住宅、年収600万円、配偶者あり、配偶者を除く扶養親族数0人でシミュレーションした場合
まあこ3,000万円借り入れたときの住宅ローン控除の還付金は222.6万円でした。
住宅ローン控除で還付されたお金の使い道については、繰り上げ返済に充てたり、修繕費用に貯蓄したり、子供の教育費、老後資金、資産運用など色々ありますので検討してみましょう！
まとめ
- 住宅ローンの頭金は購入金額の2割が目安というのはいまの低金利時代には当てはまらない
- 頭金なしでフルローンで組むことが可能だが、貯金ゼロでは家は買えない
- 頭金は入れなくても後から繰り上げ返済が可能
- 金利が0.4％と低いうちは、フルローンで住宅ローン控除を活用した方が得
- 頭金にする予定だったお金は貯蓄に回すか、資産運用するのが重要
